8회 공인중개사-부동산학개론

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문제 1 ♣ 다음에 열거된 부동산시장의 특성은 부동산이 고가품이기 때문에 야기되는 것들이다. 틀린 것은？ ① 부분시장별로 공급초과나 수요초과 상태가 지속되기도 한다. ② 공급자와 수요자의 수가 상대적으로 제한된다. ③ 자금의 유용성은 부동산시장에 많은 영향을 미친다. ④ 수요자나 공급자의 시장의 진퇴가 자유롭지 못하게 된다. ⑤ 부동산시장이 상대적으로 완전경쟁시장이 되지 못하게 된다. 문제 2 ♣ 주택수요의 결정요인이 아닌 것은？ ① 주택매수자의 수 ② 생산기술이나 요소가격 ③ 대체재의 가격 ④ 보완재의 가격 ⑤ 시장변동이나 정부정책에 대한 기대심리 문제 3 ♣ 부동산관리정보체계에 대한 설명 중 틀린 것은？ ① 회사의 부동산관리자는 부동산자산목록이나 데이터 뱅크를 유지•관리하고 부정기적으로 변동이 생 길 때마다 새로 정리한다. ② 관리정보체계에서 모든 획지는 다른 획지와 구별되는 독자적인 식별번호를 가지지만 모든 획지에 관한 거래변동사항도 역시 별도의 식별번호를 가진다. ③ 각종 관리보고서를 작성하기 위해서는 먼저 보유 부동산에 대한 평가보고서가 정기적으로 작성될 필요가 있다. ④ 기간별로 정기적으로 작성되어야 할 보고서에는 부동산활동보고서, 부동산자산보고서, 임대차보고서, 잉여부동산보고서 등이 있다. ⑤ 가장 중요한 부동산활동보고서는 １년에 한 번씩, 나머지 보고서들은 보통 월별로 작성된다. 문제 4 ♣ 어느 지역이 개발된다는 정보가 공표되면 부동산가격이 급등하는 현상을 볼 수 있다. 이 같은 현상을 가장 잘 설명하는 시장은？ 　 ① 완전경쟁시장 ② 독점시장 　 ③ 과점시장 ④ 효율적 시장 　 ⑤ 순수경쟁시장 문제 5 ♣ 임대료규제가 주택시장에 미치는 영향을 기술한 것이다. 정부의 규제임대료가 시장임대료보다 낮을 경우에 발생하는 현상 중 잘못 기술된 것은？ ① 임대부동산의 질적 수준이 저하된다. ② 임대주택에 대한 초과수요가 발생한다. ③ 임차자들의 주거이동이 활발해진다. ④ 기존의 임대주택이 다른 용도로 전환된다. ⑤ 임대주택에 대한 투자를 기피하는 현상이 발생한다. 문제 6 ♣ 부동산경기에 관한 거미집 모형이 시사하는 바를 기술한 것이다. 옳지 않은 것은？ ① 거미집 모형은 공급자가 언제나 현재의 시장임대료에만 반응한다는 것을 전제하고 있는 것은 아니 다. ② 부동산시장은 주기적으로 수요초과와 공급초과를 반복하는 경향이 있다는 것이다. ③ 부동산시장에 이 같은 현상이 발생하는 것은 시간적 갭이 존재하기 때문인 것으로 알려져 있다. ④ 단기적으로 가격이 급등하게 되면 건물착공량이 증가하게 되는데, 공급물량이 막상 시장에 출하되게 되면 오히려 공급초과가 되어 침체국면에 접어든다는 것이다. ⑤ 이 같은 현상은 주거용보다는 상업용이나 공업용부동산에 더 강하게 나타난다. 문제 7 ♣ 부동산가격은 각종 정보와 밀접한 관계가 있다. 부동산정보와 시장과의 관계를 잘못 설명하고 있는 것은？ ① 부동산거래에 정보비용이 수반되는 것은 시장이 불완전하기 때문이다. ② 소수의 투자자가 다른 사람보다 값싸게 정보를 획득할 수 있는 시장은 할당효율적 시장이 되지 못한다. ③ 독점을 획득하기 위한 기회비용이 모든 투자자에게 동일하다고 하더라도, 독점시장은 할당효율적 시장이 되지 못한다. ④ 소수의 사람들이 부동산을 매수하여 초과이윤을 획득할 수 있는 것은 정보시장이 공개적이지 못하기 때문이다. ⑤ 부동산투기가 성립되는 것은 시장이 불완전하기 때문이라기보다는 할당효율적이지 못하기 때문이다. 문제 8 ♣ 부동산수요에 관한 설명 중 맞는 것은？ ① 부동산수요곡선이란 단위당 임대료와 수요량과의 관계를 나타낸 것이다. ② 수요곡선은 우상향하는 모양을 나타낸다. ③ 임대료가 상승하게 되면 소득효과에 의해 다른 재화의 소비량이 상대적으로 증가한다. ④ 수요곡선 자체가 변화하는 것은 `수요량의 변화' 때문이다. ⑤ 다른 조건이 일정할 경우 부동산가격이 상승하면 수요곡선이 이동한다. 문제 9 ♣ 부동산과 환경과의 관계를 설명한 것으로서 어딘가 잘못된 것은？ ① 부동산은 환경의 구성분자로서 환경으로부터 큰 영향을 받는다. ② 부동산활동 및 현상은 환경으로부터 지배와 영향을 받으며 적응하도록 하고 있다. ③ 인간은 부동산활동을 통해서 환경의 개선을 위해 부단히 노력하며, 부동산현상에 영향을 미친다. ④ 부동산활동에 있어서는 환경의 경계를 파악하여 접근하도록 한다. ⑤ 개개의 부동산은 환경으로부터 독립되어 존재하면서도 환경의 가변성은 언제나 피할 수도 있다. 문제 10 ♣ 부동산 투자분석과정을 설명한 것이다. 투자자는 다음 어떤 경우에 기꺼이 투자결정을 하겠는가？ ① 요구수익률이 기대수익률보다 클 경우 ② 투자사업에 대한 순현가가 ０(零)보다 작을 경우 ③ 실현수익률이 기대수익률보다 작을 경우 ④ 실현수익률이 요구수익률보다 클 경우 ⑤ 시장가치가 투자가치보다 작을 경우 문제 11 ♣ 다음은 회사의 부지선정팀이 공장부지의 선정시 고려해야 할 사항을 열거한 것이다. 적절하지 못한 것은？ ① 부지선정의 첫 번째 단계는 대상공장이 필요로 하는 특성들을 망라한 체크리스트를 만드는 것이다. ② 실제부지에 대한 탐색에 나서기 전 부지선정팀은 회사의 성격과 제품의 경제적 특성에 비추어 탐색대상지역을 축소한다. ③ 원료의 부패성이 심한 제품을 생산하는 공장은 원료산지에 입지하는 경향이 있다. ④ 공장에서 필요로 하는 노동력을 주변지역에서 공급받을 수 있는지를 분석한다. 이 경우에는 주변지역뿐만 아니라 통근 가능 범위 내의 지역은 모두 분석대상이 된다. ⑤ 부지선정팀은 대안부지들을 대상으로 현금수지분석을 행하고 최선의 대안을 선택하여 최고관리자나 이사회에 추천한다. 문제 12 ♣ 정부의 부동산시장 개입에 관한 설명 중 틀린 것은？ ① 정부는 사회적 목표를 달성하기 위하여 시장에 개입한다. ② 정부는 시장의 실패를 수정하기 위하여 시장에 개입한다. ③ 사회적 목표는 형평성이나 효율성, 또는 다른 것일 수도 있다. ④ 정부에서 저소득층을 위한 임대주택을 공급하는 것은 시장의 실패를 수정하기 위한 것이다. ⑤ 시장의 실패란 시장이 어떤 이유로 인해서 자원의 적정분배를 자율적으로 조정하지 못하는 것을 의미한다 . 문제 13 ♣ 부동산상담(컨설팅)의 단계를 나열한 것이다. 맞는 것은？ ① 상담관계의 정립-문제의 정의-실행계획의 수립-상담과제의 수행- 보고서의 준비, 검토, 제출 ② 상담관계의 정립-실행계획의 수립-문제의 정의-상담과제의 수행- 보고서의 준비, 검토, 제출 ③ 실행계획의 수립-상담관계의 정립-문제의 정의-상담과제의 수행- 보고서의 준비, 검토, 제출 ④ 문제의 정의-실행계획의 수립-상담관계의 정립-상담과제의 수행- 보고서의 준비, 검토, 제출 ⑤ 문제의 정의-상담관계의 정립-실행계획의 수립-상담과제의 수행- 보고서의 준비, 검토, 제출 문제 14 ♣ 정부에서 공업 및 주거기능이 혼합된 지역을 주거전용지역으로 토지이용계획을 변경하였다고 하자. 이럴 경우 해당 지역에서 발생할 수 있는 변화 중 가장 옳은 것은？ ① 단기적으로 주택수요는 증가하나 공급은 감소한다. ② 주택가치는 단기적으로 상승한다. ③ 기존의 공급자는 단기적으로 정상이윤을 획득한다. ④ 주택건설업이 비용일정산업이라면, 장기적으로 공급이 증가하여 주택가치는 원래 수준보다 낮아진다. ⑤ 주택건설업이 비용증가산업이라면, 장기적으로 공급은 감소하고 주택가치는 원래 수준과 같아진다. 문제 15 ♣ 컴퓨터를 이용한 회귀모형으로 부동산을 대량평가할 때의 유의사항을 적은 것이다. 이 중 틀린 것은？ ① 매매사례별 개별특성에 관한 자료의 수가 많지 않다고 하더라도, 매매사례의 수가 충분할 경우에는 평가모형에 채택될 수 있다. ② 분석에 사용되는 매매사례는 동일한 시장지역으로부터 나온 것이어야 한다. ③ 수집된 사례들의 매매가격이나 개별특성의 값들은 정규분포를 이루고 있어야 한다. ④ 분석에 사용되는 매매사례는 여러 가지 특성으로 보아 상당한 정도의 유사성이 있어야 한다. ⑤ 종속변수와 독립변수와의 사이에는 선형관계가 성립되어야 한다. 문제 16 ♣ 부동산투자분석기법에 관한 설명이다. 맞는 설명은？ ① 내부수익률이란 예상된 현금유입의 미래가치와 현금유출의 현재가치를 서로 같게 만드는 할인율이 다. ② 일반적으로 내부수익률법은 순현가법보다 투자판단의 준거로서 선호된다. ③ 순소득승수를 자본회수기간이라고도 한다. ④ 지분배당률이란 지분투자액에 대한 순영업소득의 비율을 의미한다. ⑤ 비율분석법의 가장 큰 장점은 사용되는 비율의 종류와는 상관없이 최선의 투자대안을 선택할 수 있 다는 데에 있다. 문제 17 ♣ 다음은 생산요소의 대체성과 도시지대와의 관계를 설명한 것 중 틀린 것은？ ① 생산요소의 대체성은 기업이나 산업의 종류에 따라 달라지지는 않지만, 생산요소의 상대적 가격에 의해서 달라진다. ② 일정량의 재화를 생산하기 위한 토지와 자본의 대체관계는 우하향하는 지수곡선으로 나타난다. ③ 토지에 대한 자본의 결합비율은 도심에 가까울수록 높고 외곽으로 갈수록 낮아진다. ④ 토지에 대한 자본의 비율이 높다는 것은 그만큼 토지에 대한 자본의 대체성이 크다는 것을 의미한다. ⑤ 도심지역에 입지하는 활동들은 대체로 토지에 대한 자본의 대체성이 큰 것들이다. 문제 18 ♣ 다음 부동산가격원칙 중 최유효이용의 원칙과 가장 관련이 적은 것은？ 　 ① 균형의 원칙 ② 수익배분의 원칙 　 ③ 적합의 원칙 ④ 기여의 원칙 　 ⑤ 수요공급의 원칙 문제 19 ♣ 부동산 경기변동에 관한 설명 중 틀린 것은？ ① 주택의 건축경기와 일반경제의 그것과는 역순환적 관계에 있다. ② 부동산가격이 상승할 때를 부동산경기가 좋다고 말하는 것은 이론적으로 틀린 것이 아니다. ③ 부동산의 경우 경기순환 외에도 다른 형태의 경기변동이 있다. ④ 부동산 경기는 부동산경제를 구성하고 있는 여러 특수부문들의 가중평균치적인 성격을 지닌다. ⑤ 부동산경기순환의 진폭은 일반경기의 그것보다 크다. 문제 20 ♣ 부동산의 위치를 평가하는 데 있어서 먼저 파악하여야 할 내용은？ 　 ① 부동산의 가치 ② 부동산의 상태 　 ③ 부동산의 용도 ④ 부동산의 전망 　 ⑤ 부동산의 특징 문제 21 ♣ 부동산의 지역적 투자과열로 나타나는 이른바 투기현상의 발생요인 중에서도 주요한 ３요인이라고 할 수 있는 사항은？ ① 토지의 희소성　　산업구조의 개편　　주택부족 ② 도시의 성장　　　교통시설의 개선　　지역개발 ③ 인구의 집중　　　토지의 희소성　　　지가수준 ④ 공장의 이전　　　수송수단의 확장　　인구집중 ⑤ 교통수단의 확장　인구의 도시집중　　환물심리 문제 22 ♣ 부동산평가의 기능에 관한 사항 중에서 부동산의 정책적 기능수행에 우선하여야 할 내용은？ 　 ① 효율적인 자원배분 ② 거래질서의 확립 　 ③ 적정한 가격형성 도모 ④ 자산의 판단기준 제시 　 ⑤ 생활환경의 개선 문제 23 ♣ 지역의 성쇠현상을 생태학적 과정에서 파악하여 각 국면에서 나타나는 `인근지역의 싸이클패턴'에서 나타나는 현상으로서 지역 내의 경쟁이 가장 치열한 시기는？ 　 ① 성장기 ② 성숙기 　 ③ 쇠퇴기 ④ 천이기 　 ⑤ 악화기 문제 24 ♣ 다음 중 근린생활시설에 해당되지 않는 것은？ 　 ① 수퍼마켓 ② 다방 　 ③ 미용원 ④ 한의원 ⑤ 우체국 문제 25 ♣ 적산법에서 필요제경비로 볼 수 없는 것은？ 　 ① 도시계획세 ② 손해보험료 　 ③ 감가상각비 ④ 법인세 　 ⑤ 空室損失相當額 문제 26 ♣ 무형고정자산을 평가할 때 영업권의 평가는 어떠한 방법으로 하는 것이 적정한가？ 　 ① 거래사례비교법 ② 복성식평가법 　 ③ 적산법 ④ 수익환원법 　 ⑤ 수익분석법 문제 27 ♣ 民資를 유치하여 지역개발사업을 할 경우 타당성 분석은 특히 중요한 의미를 지니게 된다. 부동산개발사업의 타당성 분석에 관한 설명 중 틀린 것은？ ① 일반적으로 법적 타당성 분석이 가장 중요한 것으로 간주된다. ② 개발사업의 채택 여부는 타당성 분석의 결과가 개발업자의 목적을 얼마나 충족시켜 주느냐에 달려 있다. ③ 타당성 분석의 결과가 비록 동일하다고 할지라도, 개발업자에 따라 채택될 수도 그렇지 않을 수도 있다. ④ 개발사업 자체로는 타당성이 있다거나 없다거나를 말하기 곤란하다. ⑤ 순현가법이나 내부수익률법은 투자결정의 준거로 흔히 사용된다. 문제 28 ♣ 자산선택의 이론으로 보아 경기가 불황일 때 부동산에 투자할 경우에 주의하여야 할 사항은？ 　 ① 대체성 ② 수익성 　 ③ 안전성 ④ 유통성 　 ⑤ 환금성 문제 29 ♣ 부동산의 권리관계에 대한 권리분석을 위해 일련의 조사, 확인, 판단을 함에 있어 안전성을 추구하는 데 동원되어야 할 원칙이 아닌 것은？ 　 ① 瑕疵前提의 원칙 ② 完全心證의 원칙 　 ③ 능률성의 원칙 ④ 차단의 원칙 　 ⑤ 유동성 대비의 원칙 문제 30 ♣ 특정의 지점과 시점을 기준으로 한 택지이용의 最遠方圈을 限界地라고 할 때에 나타나는 현상이라고 볼 수 없는 것은？ ① 한계지는 주로 농경지 등의 용도전환으로 개발되지만 지가형성은 농경지 등의 지가 수준과는 무관 한 경우가 많다. ② 한계지의 지가와 도심부의 지가는 상호무관하지 않고 각 한계지의 지가 상호간에도 대체관계가 성립된다. ③ 한계지는 전철과 같은 대중교통수단을 주축으로 하여 연장된다. ④ 自家의 한계지는 다른 용도의 한계지에 비하여 가까운 것이 특징이다. ⑤ 농경지가 택지화된 한계지의 초기에는 지가의 상승이 빠르다. 문제 31 ♣ 부동산경기를 측정하는 데 있어서 바람직한 지표로 구성되어 있는 사항은？ ① 지가의 상승폭, 임대료, 건축량 ② 건축의 양, 가격변동, 주택의 거래량 ③ 택지의 공급량, 건축허가 건수, 가격변동 ④ 지가의 상승, 건축허가 건수, 임대료 ⑤ 임대료의 변화, 주택의 거래량, 지가의 상승 문제 32 ♣ 다음에서 상업지역의 지역요인이 아닌 것은？ ① 배후지의 크기 ② 영업의 종별 및 경쟁의 상태 ③ 당해지역 경영자의 창의와 자력 ④ 지역•지구제에 따른 토지 공간이용에 대한 행정적 규제 ⑤ 경관 등 자연적 환경의 양부 문제 33 ♣ 부동산관리에 관한 다음 내용 중 틀린 것은？ ① 부동산관리에서는 소유와 경영의 분리가 나타난다. ② 부동산관리 형태 중 가장 오래된 전통적 관리방식은 외주관리이다. ③ 업무용 빌딩의 위탁관리는 관리업무의 타성화를 방지하는 장점이 있다. ④ 부동산관리를 통해 부동산의 현재가치 유지를 도모할 수 있다. ⑤ 건축양식이 고층화하면서 부동산관리업이 본격적으로 발전하였다. 문제 34 ♣ P. H. Clarke의 개발이익환수방법에 속하지 않는 것은? ① 개발이익이 발생할 토지의 전부 또는 일부를 국유화한 다음 이를 수요자에게 임대하여 토지의 개발이익을 환수하는 토지국유화법 ② 수익자부담금, 개발이익세 등을 통한 직접부과법 ③ 공공사업에 필요한 양 이상으로 토지를 매입하여 개발한 후 그 사업에 가치 증가를 반영한 높은 지가로 처분하거나 임대함으로써 공공사업에 의한 증가를 환수하는 초과매수법 ④ 공공사업을 위한 토지수용시 지주에게 그 사업에 의한 개발이익을 상쇄한 후 보상하는 상쇄법 ⑤ 개발이익이 발생할 것으로 예상되는 지역을 미리 도시계획 등을 통해 계획구역으로 지정하는 계획규제법 문제 35 ♣ 보통 토지시장에서는 민간개발업자와 지방자치단체 간에 다른 가격체계가 적용되고 있다. 그러한 가격의 차이가 낳은 결과들에 대한 다음의 설명 중 옳지 않은 것은？ ① 지방자치단체는 민간개발업자보다 낮은 가격으로 토지를 구입하므로 민간보다 토지를 더 조방적으로 이용하기 쉽다. ② 토지가격의 차이는 지방자치단체와 민간과의 경쟁에서 지방자치단체에 의한 개발의 비효율성을 가려주는 역할을 한다. ③ 자본비용이 낮으므로 장기적으로 미개발토지를 보유하고 있는 지방자치단체에게는 불이익이 증가한다. ④ 지방자치단체에 의한 낮은 토지가격의 개발이 정당화될 수 있는 것은 지방자치단체에 의한 개발이 민간개발에서는 일어나지 않는 외부적 편익을 사회에 주기 때문이다. ⑤ 가격체계가 다르다는 사실은 민간주택보다 지방자치단체가 공급하는 주택에 유리하게 작용한다. 문제 36 ♣ 효용가치가 있는 자동차의 평가는 거래사례비교법으로 하지만 적정하지 않은 경우의 평가방식은？ 　 ① 복성식 평가법 ② 적산법 　 ③ 수익분석법 ④ 수익환원법 　 ⑤ 해체처분가격으로 평가 정답- 1 해설: 자동차의 평가는 거래사례비교법에 의하는 것이 원칙이나 , 거래사례비교법에 의한 평가가 적당 하지 아니한 경우에는 복성식평가법에 의하며, 자동차로서의 효용가치가 없는 것은 해체처분가격으로 평가한다. 문제 37 ♣ 量的 주택문제를 해결하기 위하여 주택공급확대의 방안으로서 현재 시행하기에는 불합리한 것은？ 　 ① 양도소득세의 경감 ② 저렴한 택지의 개발 　 ③ 합리적인 지가수준유지 ④ 임대주택제도의 보급 　 ⑤ 민간주도형으로 확대 문제 38 ♣ 부동산 마케팅에 대한 내용 중 틀린 것은？ ① 시장성은 부동산개발사업의 성공여부를 결정짓는 가장 중요한 요소가 된다. ② 개발사업의 마케팅에는 매도와 임대의 두 가지 형태가 있다. ③ 개발공간에 대한 임대활동은 개발의 중간단계에서부터 이루어진다. ④ 쇼핑센터나 대규모 사무실 건물들은 중요임차자를 사전에 확보할 필요가 있다. ⑤ 임대완료기간이 길게 되면 개발업자는 그 만큼 추가비용을 부담해야 한다. 문제 39 ♣ 路線價式評價法에 대한 설명 중 옳지 않은 것은？ ① 각 획지의 地形이 다양하므로 補正率의 완벽을 기하기 어렵다. ② 비교적 주관성이 크며 평가사에 따른 가격편차가 크다. ③ 모든 획지는 街路의 깊이가 깊어짐에 따라 그 가격이 체감된다. ④ 번화가에서는 하나의 가로를 세분화하여 複數의 路線價를 적용할 수 있다. ⑤ 단순한 깊이 외에도 형태 및 면적 등의 차이도 보정의 대상이 된다. 문제 40 ♣ 부동산의 경기순환에 관한 다음 설명 중 옳은 것은？ ① 주거용부동산의 건축경기는 일반경제의 경기순환과 대체로 반대된다. ② 상업용 부동산의 건축경기는 주거용 부동산의 건축경기와 대체로 일치한다. ③ 공업용 부동산의 건축경기는 주거용 부동산의 건축경기와 대체로 일치한다. ④ 산업용 부동산의 건축경기는 일반경제의 경기순환과 무관하다 ⑤ 공업용 부동산의 건축경기는 상업용 부동산의 건축경기와 반대된다.