제6회 공인중개사-중개업법령 및 실무

제6회 공인중개사-중개업법령 및 실무

지문에 마우스를 올리시면 손모양(☞)으로 표시되는 것이 정답입니다.

문제 1 ♣ 다음은 부동산중개업의 허가기준에 관한 설명이다.  맞지 않는 것은? ① 특수법인은 임원 중에 공인중개사가 없어도 된다. ② 법인 또는 공인중개사에 한하여 허가신청을 할 수 있다. ③ 허가제한지역 내에서는 법인을 최우선으로 허가할 수 있으며, 이 중개업 경력이나 거주기간은 관계 없다. ④ 법인인 중개업자의 중개업무 담당임원이 결격사유에 해당되면 2월내 개임하여야 한다. ⑤ 법인의 전체임원 7명 중 중개업무 담당임원이 5명이면 3명 이상이 공인중개사이어야 한다. 문제 2 ♣ 중개업자의 손해배상책임 및 업무보증설정에 관한 다음 설명 중 맞는 것은? ① 중개업자는 손해배상책임의 보장을 위하여 보증보험, 공제가입, 공 재정보증 중 어느 하나를 설정하여야 한다. ② 공인중개사인 중개업자는 2천만원을 초과하는 손해에 대해서는 중개 의뢰인 에게 배상할 책임이 없다. ③ 특수법인이 부동산중개업을 하는 경우에도 업무보증설정이 필요하다. ④ 중개인인 중개업자를 보조하는 공인중개사가 업무상 고의·과실로 의뢰인에게 손해를 발생시킨 경우에는 중개인인 중개업자에게는 손해 배상책임이 없다. ⑤ 업무보증으로 공탁한 공탁금을 중개업자가 폐업 또는 사망한 날로부터 3년 이내에는 이를 회수할 수 없도록 한 것은 중개업자를 보호하기 위 조치이다. 문제 3 ♣ 다음은 중개업자 등의 교육에 관한 설명이다.  맞지 않은 것은? ① 중개업자는 물론 그 사용인도 일반교육과 연수교육을 받아야 한다. ② 공인중개사 자격취득 후 3년이 경과된 자가 중개업 허가를 받은 경우 에는 허가증을 교부받기 전에 연수교육을 이수하여야 한다. ③ 교육실시기관은 건설부장관, 시·도지사 및 허가관청이다. ④ 연수교육은 업무를 영위하고 있는 중개업자 등을 위한 연수교육과 허가자의 허가증을 교부받기 위한 연수교육으로 구분된다. ⑤ 일반교육은 직업윤리 및 전문지식 함양을 목적으로 하며, 연수교육은 부동산중개실무능력 배양과 자질향상을 목적으로 한다. 문제 4 ♣ 다음 중 부동산 중개의 대상이 될 수 없는 계약은? ① 교환계약 ② 지상권 설정계약 ③ 저당권 설정계약 ④ 유치권 설정계약 ⑤ 지역권 설정계약 문제 5 ♣ 중개보조원과 관련한 다음 기술 중 옳은 것은? ① 중개보조원이란 중개업자가 고용한 사용인을 말한다. ② 중개보조원을 고용하거나 해고한 때에는 중개업자는 행정관청의 허가를 받아야 한다. ③ 중개보조원이 중개업무에 관하여 부동산투기를 조장하는 행위를 하여 징역형에 처해질 때는, 그 중개업자에 대하여도 동일한 징역형을 ④ 중개보조원이란 허가관청에 신고된 보조원뿐만 아니라 중개업무를 하는 소속 공인중개사를 포함하는 개념이다. ⑤ 중개보조원은 대통령령이 정하는 수를 초과할 수 없다. 문제 6 ♣ 중개업의 신청에 대하여 허가를 제한할 수 있는 사유 중 부동산중개업법상 가장 적당한 것은? ① 상급관청의 지시 ② 거래가격조작이 우려되는 기간인 경우 ③ 사무소의 편중으로 도시미관을 해칠 우려가 있는 경우 ④ 사무소가 공동주택 인접지역에 편중되어 주거생활을 해칠 우려가 경우 ⑤ 사무소가 공동주택지역 내에서 편중된 경우 문제 7 ♣ 부동산중개업자가 중개업무를 보조하기 위하여 고용할 수 있는 공인중개사의 수는? ① 법인인 중개업자는 사무소별로 10인 이내 ② 공인중개사인 중개업자는 3인 이내 ③ 중개인인 중개업자는 3인 이내 ④ 공인중개사인 중개업자의 합동사무소에는 9인 이내 ⑤ 제한이 없다. 문제 8 ♣ 중개업자의 사무소에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? ① 특수법인은 중개업사무소를 본래의 업무와 겸용할 수 있다. ② 중개인사무소는 면적에 제한이 없으나 중개인합동사무소는 전용면적 25㎡ 이상이어야 한다. ③ 특수법인은 2개 이상의 사무소를 둘 수 있으나 그 밖의 중개업자는 사무소를 1개 밖에 둘 수 없다. ④ 중개업자가 합동사무소를 설치하고자 할 때에는 소정의 구비서류와 요건을 갖추어 허가관청에 신고만 하면 된다. ⑤ 사무소의 이전은 동일한 허가관청 관할구역 안에서만 가능하고 이전 하고자 할 때에는 7일 전에 신고하여야 한다. 문제 9 ♣ 부동산중개업허가와 관련한 다음 설명 중 틀린 것은? ① 중개업허가를 받지 않으면 부동산중개업자가 될 수 없다. ② 중개업의 허가관청은 중개업자가 손해배상책임의 보장을 위한 보증을 설정하기 전에는 중개업의 허가를 하여서는 아니된다. ③ 중개업의 허가는 허가신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. ④ 중개업자는 허가증을 교부받기 전까지는 중개업무를 하여서는 아 ⑤ 중개업의 허가통지를 받은 자는 중개행위에 사용할 인장을 업무 개시 전까지만 허가관청에 등록하면 된다. 문제 10 ♣ 중개업자의 손해배상금(보증금) 지(출)급에 관한 설명으로 맞지 않는 것은 ① 중개인과 중개업자 사이에 합의서 또는 화해조서가 작성되거나, 법 판결문 사본이 있어야 한다. ② 중개업자는 허가관청에 보증금 지(출)급 사유발생 확인신청을 하여야 한다. ③ 중개의뢰인은 허가관청이 발급한 보증금 지(출)급 사유발생확인서를 첨부하여 보증기관에 보증금 지(출)금 신청을 하여야 한다. ④ 손해배상을 한 중개업자는 15일 내에 다시 보증을 설정하거나 부족액을 보전하여야 한다. ⑤ 중개업자의 사용인의 중개업무상 과실로 인한 손해배상책임은 그를 고용한 중개업자에게도 있다. 문제 11 ♣ 부동산중개업법이 정한 목적사항을 직접. 간접. 종국목적 등으로 구분하는 경우 다음 목적과 그 순위의 연결 중 틀린 것은? ① 직접 목적 - 중개업의 지도 ② 직접 목적 - 중개업무의 규율 ③ 간접 목적 - 중개업자의 공신력 제고 ④ 간접 목적 - 부동산업의 육성 ⑤ 종국 목적 - 국민의 재산권 보호 문제 12 ♣ 중개업자의 사용인에 관한 설명 중 틀린 것은? ① 법인인 중개업자는 사무소별로 공인중개사 2인 이상을 두어야 한다. ② 공인중개사인 중개업자와 중개인은 사용인을 고요할 의무가 없다. ③ 중개업자는 교육을 받지 아니한 중개보조원을 고용하여서는 아니된다. ④ 합동사무소에 고용된 사용인의 업무상 행위는 구성중개업자 전체의 행위로 본다. ⑤ 사용인의 업무상 행위에 대하여 중개업자는 민·형사상의 책임이 있다 문제 13 ♣ 부동산중개업협회와 관련한 다음 기술 중 맞는 것은? ① 부동산중개업협회는 공법인이다. ② 부동산중개업협회는 영리법인이다. ③ 부동산중개업자는 중개업허가를 받은 날로부터 15일 이내에 협회에 등록을 하여야 한다. ④ 협회에 등록한 날로부터 중개업자는 협회의 회원이 된다. ⑤ 협회의 회원이 아닌 자는 절대 임원으로 선출될 수 없다. 문제 14 ♣ 중개업자의 다음의 행위 중 부동산중개업법상 금지행위에 해당하는 것은? ① 중개업자의 친구의 집을 시가보다 비싼 값에 매매를 중개하는 행위 ② 중개물건이 소송에 계류중인 사실을 숨긴 채 매매를 중개하는 행위 ③ 거래당사자의 일방을 대리하는 행위 ④ 은행에 저당권이 설정된 주택의 매매를 알선하는 행위 ⑤ 의뢰인의 동의없이 중개물건을 신문에 광고하는 행위 문제 15 ♣ 부동산중개업법상 무허가로 부동산중개업을 한 경우 그 중개행위에 대한 사법상 효력에 관한 다음 기술 중 가장 타당한 것은? ① 중개무효로 인한 부동산 본계약은 무효이다. ② 중개무효이나 부동산 본계약은 유효이다. ③ 유효하다. ④ 영업보호청구권을 행사할 수 있다. ⑤ 본계약만 취소할 수 있다. 문제 16 ♣ 다음은 다른 법률의 규정에 의하여 중개업을 할 수 있는 특수법인에 관한 설명이다. 틀린 것은? ① 특수법인은 자본금 5천만원 이상의 상법상 회사일 필요가 없다. ② 특수법인은 사무소를 2이상 둘 수 있다. ③ 특수법인은 사무소별로 업무보증을 설정하여야 한다. ④ 특수법인은 사무소별로 공인중개사를 2인이상 두어야 한다. ⑤ 특수법인에게는 사무소전용의무가 적용되지 않는다. 문제 17 ♣ 중개업허가와 관련한 다음 기술 중 틀린 것은? ① 허가 관청은 사무소를 두고자 하는 지역을 관할하는 시장, 군수, 구청장 이다. ② 허가신청서를 개별적으로 제출하도록 한 것은 중개업자의 책임소재를 분명히 하기 위한 의미가 크다. ③ 허가신청시에는 손해배상책임을 보장하기 위한 보증설정의 증빙서를 첨부 하여야 한다. ④ 허가관청은 일정한 경우 중개업허가를 제한할 수 있다. ⑤ 앞으로는 공인중개사 자격취득자가 아니면 중개업허가를 받을 수 문제 18 ♣ 허가관청은 중개업자에게 업무보증서를 교부하여야 하는데 그 업무보증서의 성격은? ① 손해배상책임보장의 설정에 대한 증서 ② 중개업자의 업무실적에 대한 증서 ③ 허가관청의 행정검사에 대한 증서 ④ 허가관청의 행정처분 등이 없음을 입증하는 증서 ⑤ 중개업자의 중개행위에 대한 책임을 지겠다는 증서 문제 19 ♣ 부동산중개업법상 중개업자 등의 결격사유에 대한 설명 중 틀린 것은? ① 한정치산선고를 받은 자가 그 원인이 소멸하더라도 취소판결을 받지 아니한 상태라면 결격사유에 해당된다. ② 중개업자가 허가취소되면 2년 내에는 중개업자는 물론 다른 중개업자 의 사용인도 될 수 없다. ③ 법인인 중개업자의 임원 중 중개업무를 담당하지 아니하는 자가 결격 사유에 해당되더라도 2월 내에 개임하여야 한다. ④ 특수법인인 중개업자가 고용한 공인중개사가 결격사유에 해당되면 해 하여야 한다. ⑤ 공인중개사인 중개업자가 자격정지처분을 받으면 중개업허가도 취소 하여야 한다. 문제 20 ♣ 중개업자가 하여야 하는 중개물건의 확인설명사항 중 부당한 것은? ① 중개물의 권리관계에 관한 사항 ② 중개물의 공법상 이용제한 사항 ③ 중개물의 조세부담사항 ④ 중개물의 소재지·지목·면적·구조 등 건축물에 관한 기본적 사항 ⑤ 중개물의 권리이전절차에 관한 사항 문제 21 ♣ 중개업자가 중개대상물 확인설명을 위하여 중개의뢰인에게 제시하여야     할 서면을 열거한 것 중 해당되지 않는 것은? ① 지적공부 ② 환지예정지 증명서 ③ 국토이용계획 확인서 ④ 등기부등본 ⑤ 업무보증서 문제 22 ♣ 공장재단에 대한 거래의 중개를 완성한 중개업자가 중개의뢰인에게 필히 교부하여야 할 서류를 열거한 것 중 해당되지 않는 것은? ① 업무보증관계증서 사본 ② 중개대상물 확인설명서 사본 ③ 중개수수료 영수증 사본 ④ 등기부등본 ⑤ 중개계약서 사본 문제 23 ♣ 중개업자가 중개물건의 가격수준을 파악하여야 하는 이유 중 타당한 것은 ① 가격조정의 근거마련 ② 국민의 재산권 보호 ③ 부동산거래질서의 확립 ④ 의뢰인의 이익보호 ⑤ 의뢰당사자의 공정한 업무처리 문제 24 ♣ 입목에 대한 거래계약을 중개한 중개업자가 중개대상물 확인설명서에     의무적으로 기재하여야 할 사항이 아닌 것은? ① 당해입목의 소재지 ② 등기부상의 소유권에 관한 사항 ③ 소유권 이외의 권리관계 ④ 입목의 생육상태 ⑤ 공법상 이용제한 및 거래규제 문제 25 ♣ 다음 설명 중 틀린 것은? ① 부동산매매의 경우 계약금은 매매대금의 10%로 함이 보통이다. ② 계약서의 작성에 있어서 부동산의 거래가액은 총가격만 표시하면 되지 평당 혹은 ㎡당 가격까지 기재할 필요는 없다. ③ 부동산의 매매에 있어 매수인이 설사 잔대금 일자를 넘겼더라도 매 은 곧 계약을 해제할 수는 없다. ④ 주택의 임대차계약은 그 기간을 2년 이상으로 하고 임차인에게는 그 계약서에다 공증인의 확정일자인을 받도록 권고하는 것이 좋다. ⑤ 가등기된 부동산인 경우는 가등기를 말소시킨 뒤 계약하도록 유도 것이 좋다. 문제 26 ♣ 중개업자가 토지매입을 부탁받은 경우 매입지의 선정에 있어 필요한 판단기준 사항을 열거하는 경우 가장 적절한 것은? ----------------------------------------------- ㉠ 법령상 계약 ㉡ 투자효과 ㉢ 매입자금 ㉣ 매매조건 ㉤ 이용목적 ㉥ 매도능력 ㉦ 담세범위 ----------------------------------------------- ① ㉠ - ㉣ - ㉥ ② ㉤ - ㉣ - ㉠ ③ ㉣ - ㉠ - ㉦ ④ ㉣ - ㉢ - ㉠ ⑤ ㉠ - ㉡ - ㉣ 문제 27 ♣ 다음 기술 중 틀린 것은? ① 등기필증을 분실한 경우도 부동산매각이 가능하다. ② 대리인과의 계약은 위임장 및 위임인의 인증증명의 소지를 확인할 필요가 있다. ③ 월부상환주택의 경우는 회사측으로부터 그 소유권 관계를 확인할 필요가 있다. ④ 1필의 토지의 일부는 분필등기하지 않고는 물권거래의 객체로 하지 못한다. ⑤ 주택을 매매함에 있어 정원수, 정원석에 대한 특약이 없으면 이들은 권리 이전내용에서 제외된다. 문제 28 ♣ 중개의뢰인의 권리관계 등의 확인에 관해서 계약시 중개업자가 주의     하여야 할 사항 중 옳은 것은? ① 의뢰인이 직접 가지고 온 등기부등본이라면 권리관계에 관해서 이를 믿어도 된다. ② 아파트의 빈집에 대한 임대차계약인 경우는 아파트의 관리인과 계약 해도 된다. ③ 금치산자와 계약하는 경우는 법정대리인의 동의서가 첨부되었더라도 직접 계약은 피하는 것이 좋다. ④ 상속인과 계약하는 경우에는 상속인 중의 1인과 계약하면 된다. ⑤ 법인의 이사와 계약하는 경우에는 등기소에 가서 법인등기부를 통 대표권을 다시 확인할 필요가 없다. 문제 29 ♣ 다음 중 중개업자의 업무활동상 출발점이라고 생각되는 것은? ① 권리관계의 확인·설명 ② 상담 ③ 실지조사 ④ 중개의뢰 ⑤ 의뢰사항의 법령확인 문제 30 ♣ 중개업자의 업무실적보고에 관한 설명 중 틀린 것은? ① 중개업자는 매년 1월 말까지 전년도에 처리한 업무실적을 허가관청에 보고하여야 한다. ② 중개업자가 하는 업무실적보고는 소정의 서식을 사용하여야 한다. ③ 중개업자가 업무실적을 작성할 때에는 월별로 작성하여야 한다. ④ 중개업자가 작성하는 업무실적에는 거래의 종별에 따라 중개실적과 수수료를 기재하여야 한다. ⑤ 중개의뢰를 접수하였으나 중개가 완성되지 아니한 실적은 보고하지 않아도 된다. 문제 31 ♣ 중개업자 갑은 A소유 토지상의 B소유 입목에 관하여 중개하였다.     갑의 중개 행위에 관한 다음 설명 중 틀린 것은? ① B소유 입목에 대한 등기부를 확인하였다. ② 입목은 토지와 분리하여 양도할 수 있다고 설명하였다. ③ 입목은 토지와는 별도로 저당권을 설정할 수 있다고 설명하였다. ④ 토지와 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 될 경우 입목소유자 에게는 법정지상권이 인정된다고 설명하였다. ⑤ 입목에 관한 등기사항은 A소유 토지의 등기용지 중 갑구에 표시된다고 설명하였다. 문제 32 ♣ 부동산등기와 관련한 다음 기술 중 옳은 것은? ① 부의 이름으로 등기된 부동산을 처가 당연히 대리해서 매매할 수 ② 가등기된 부동산은 매매가 불가능하다. ③ 보존등기 안 된 부동산의 매매는 무효가 된다. ④ 타인 부동산의 매매계약은 무효가 된다. ⑤ 등기필증상의 소유권자와 등기부상의 소유권자는 항상 일치하지는 않는다. 문제 33 ♣ 중개업자가 중개의뢰인에게 확인·설명하여야 할 공법상의 거래규제사항     을 열거한 것으로 틀린 것은? ① 국토이용관리법에 의한 토지거래허가제 ② 산림법에 의한 임야매매증명제 ③ 도시계획법에 의한 개발제한구역 ④ 택지소유상한에 관한 법률에 의한 택지취득허가제 ⑤ 농지개혁법에 의한 농지매매증명제 문제 34 ♣ 다음 중 중개업무처리부의 기재사항이 아닌 것은? ① 매도의뢰인의 주소 ② 계약금액 ③ 중개수수료 ④ 거래가액 ⑤ 권리관계의 확인·설명사항 문제 35 ♣ 중개업자가 중개목적물의 처분당사자가 무능력자로서 그 계약을 법정 대리인이 행사할 때에 계약상 법정대리의 유무의 확인에 관하여 다음 중 가장 타당한 것은? ① 법원게시판 ② 판결문 ③ 호적등본 ④ 인감증명대장 ⑤ 신원확인조회 문제 36 ♣ 다음의 검인계약서에 관한설명 중 틀린 것은? ① 등기원인을 증명하는 서면이 집행력 있는 판결서인 때에는 판결서에 검인을 받아야 한다. ② 거래계약의 당사자 중 아무나 검인을 신청할 수 있다. ③ 검인기관은 부동산의 소재지를 관할하는 시·군·구의 장이다. ④ 매매 또는 교환을 원인으로 부동산소유권 이전등기를 할 때에 필 서면이다. ⑤ 검인신청할 서면은 계약서 원본 및 그 사본 2통이다. 문제 37 ♣ 부동산중개업자 갑은 병이 을소유와 점포를 보증금 2천만원에 월세 20만원으로 2년간 임차하는 계약을 성사시켰다. 중개수수료에 관해서 다른 약정이 없는 경우, 갑이 임대차계약 성립시에 병으로부터 받을 수 있는 중개수수료는 얼마인가? (수수료 요율은 1만분의 50이내, 한도액은 12만원임) ① 124,000원 ② 62,000원 ③ 120,000원 ④ 60,000원 ⑤ 100,000원 문제 38 ♣ 다음은 주거용 건물의 임대차중개를 의뢰받고 중개업자가 한 중개행위이다. 옳은 것은? ① 보증금 1천만원에 월세 10만원의 임대차 조건 및 권리 관계를 구두로 성실하게 확인 설명하고 임대차계약서를 작성하여 주었다. ② 거래당사자가 임대차기간을 1년으로 하는 계약서를 작성하려하여, 주택임대차보호법에 의거 2년미만의 임대차계약은 성립될수 없다고 설명하였다. ③ 서울에 소재하는 임차보증금 2천만원의 주거용 건물에 대한 임대차를 중개하면서, 동 건물의 공매시 임차보증금 중 700만원은 확정일자를 받지 않더라도 최우선변제받을 수 있다고 설명하였다. ④ 주택임대차계약에 한하여는 계약 후 24시간 내에 해약할 경우 당해 계약은 무효라고 설명하였다. ⑤ 임대차계약을 체결하여 주고 임차인에게 계약서에 확정일자를 받으면 계약 일자로 소급하여 후순위권리자에게 우선하는 효력이 있다고 하였다. 문제 39 ♣ 중개의뢰계약의 내용으로서 현행 부동산중개업법상 허용되지 않는 경우는? ① 의뢰인이 여러 중개업자에게 개별적으로 동시에 중개의뢰를 하는 계약 ② 1개의 중개물건을 여러 중개업자가 공동으로만 중개하도록 하되, 중개 수수료는 1인분 해당액만 지급하기로 약정하는 계약 ③ 중개를 1인의 중개업자에게만 독점시키는 계약 ④ 중개 도중에 중개의 해제권을 의뢰인이 일방적으로 행사할 수 있 하는 계약 ⑤ 거래예정가액을 초과하는 가격으로 중개가 이루어진 경우는 그 차 중개업자가 취득할 수 있도록 하는 계약 문제 40 ♣ 중개업자가 토지에 관한 기본적인 사항을 확인 설명한 것 중 틀린 것은? ① 공부상 ㎡로 표시된 면적을 평으로 환산할 때에는 ㎡ × 0.30 계산 한다고 설명하였다. ② 등기부등본의 면적과 토지대장의 면적이 상이할 때에는 토지대장면적 이 우선한다고 설명하였다. ③ 토지의 경계는 지적도 및 임야도에 의하여 판별하되 명확하지 아 때에는 경계확인측량을 하여야 한다고 설명하였다. ④ 지적도를 통하여 지형과 지세를 확인한다고 설명하였다. ⑤ 토지등급은 주로 지방세 과세자료로 활용된다고 설명하였다.