제7회 공인중개사-부동산학개론

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문제 1 ♣ 다음은 부동산의 수요 활동을 일반 경제재의 수요 활동과 구별하는 이유를 설명한 것이다. 옳지 않은 것은? ① 부동산은 일반 재화와 함께 비교하여 볼 때 가격 비중이 크므로 구매 자금 을 축적하는데 오랜 시간이 요구되는 편이다. ② 부동산의 구매 결정에 있어 검토되어야 할 사항에는 전문적이고 복잡한 많 은 사항이 있다. ③ 일반 경제재는 경제 원칙의 적용을 받는 경제 행위이나 부동산은 그 특성 으로 인해 일반 경제 법칙이 전혀 적용되지 않는다. ④ 구매 절차에 있어서 부동산의 경우는 일반 상품에 비해 특수한 방법이 활 용된다. ⑤ 수요의 탄력성이 적용되는 정도는 부동산의 종류에 따라 상이한 양상을 보 이기도 한다. 문제 2 ♣ 다음 중 도시의 과밀방지에 가장 직접적인 효과를 발휘하는 것은? ① 개발 부담금 ② 교통 유발 부담금 ③ 토지 초과 이득세 ④ 종합 토지세 ⑤ 폐수 배출 부담금 문제 3 ♣ 주택은 인간이 일정한 장소에 거처를 정하여 개인적인 삶과 가정의 생활을 영위하는 터전이며 안식처로 다음과 같은 특성이 있다. 옳지 않은 것은? ① 주택은 토지를 필요로 하기 때문에 일정한 장소에 고정되어 상품으로서의 유통성이 높다. ② 주택은 비교적 큰 상품으로서 생산을 위해서는 큰 자본이 소요되며, 따라 서 주택 가격도 비싼 것이 보통이다. ③ 주택의 생산과 유통 과정에는 이익이 창출되기 때문에 주택은 생산업자의 이윤 창출의 수단이 된다. ④ 주택 공급의 비탄력적, 주택 수요의 필수적 성격 때문에 주택 시장은 항상 불완전한 특성을 지니고 있다. ⑤ 주택은 공공서비스의 필요성이 있으며, 주택 시장은 정부의 정책과 인근 지역의 영향을 크게 받는다. 문제 4 ♣ 부동산 소유권의 범위에 관한 설명이다. 옳지 않은 것은? ① 토지 소유권은 토지의 구성 부분과 토지로부터 독립성이 없는 부착물에도 그 효력이 미친다. ② 지하에 있는 미채굴된 광물은 광업권의 목적이 되며, 토지 소유권의 효력 은 소유권의 효력에도 미친다. ③ 토지 소유권은 토지의 이용과 관계 없는 공중이나, 지하에까지 소유권의 효력을 인정할 필요는 없다. ④ 지하수도 토지의 구성 부분이기 때문에 지하수를 이용하는 권리도 토지 소 유권 내용에 포함된다. ⑤ 토지와 해면과의 분계는 최고 만조시의 분계점을 그 표준으로 한다. 문제 5 ♣ 교통 및 통신의 발달은 다음 부동산의 특성 중 어느 것에 가장 큰 영향을 미치는가? ① 개별성 ② 지역성 ③ 다용도성 ④ 내구성 ⑤ 부증성 문제 6 ♣ 신경제 5개년 계획에서 부동산 정책의 기본 방향은? ① 토지 이용과 개발에 있어 규제의 강화를 통한 가수요 억제 ② 개발 토지의 공급 확대를 통한 가격 안정화 ③ 개발 이익의 환수 강화를 통한 부동산 공급의 확대 ④ 금융 긴축의 강화를 통한 주택 보급율의 획기적 제고 ⑤ 토지 거래 허가의 가격 심사 기능 강화를 통한 투기적 수요의 억제 문제 7 ♣ 부동산 투자의 위험과 수익과의 관계를 설명한 것 중 틀린 것은? ① 부담하는 위험이 크면 투자자의 요구 수익률이 커진다. ② 투자 위험을 전혀 감수하지 않을 경우, 얻을 수 있는 수익률은 무위험률 밖에 없다. ③ 투자자의 요구 수익률에는 위험 할증률(Risk Premium)이 포함되지 않는다. ④ 무위험률의 크기는 일반 경제 상황과 관계가 있다. ⑤ 기대 수익률이 동일할 경우 투자자들은 덜 위험한 투자 대안을 선택한다. 문제 8 ♣ 다음은 부동산 신탁에 관한 설명이다. 틀린 것은? ① 부동산 신탁이란 위탁자가 수탁자 앞으로 양도하거나, 그 밖에 처분한 재 산권을 수탁자가 수익자의 이익 또는 특정한 목적을 위하여 관리하거나 처 분하는 제도를 말한다. ② 갑종 관리 신탁이란 부동산 소유자가 맡긴 부동산을 총제적으로 관리.운영 하여 그 수익을 부동산 소유자에게 배당하는 것을 말한다. ③ 을종 관리 신탁이란 일명 명의 신탁이라고도 한다. ④ 을종 처분 신탁은 처분시까지의 소유권 관리 및 단순한 처분 행위만을 수 행하며 처분 대금은 부동산 소유자 또는 수익자에게 교부하는 것을 말한 다. ⑤ 수탁자는 신탁 재산의 주체가 될 수 있는 권리 능력과 관리 및 처분을 할 수 있는 행위 능력을 갖추지 않아도 된다. 문제 9 ♣ 다음 부동산 금융 제도와 관련한 사항 중 맞는 것은? ① 월부금 정액 상환식은 차입자의 초기 상환 부담을 경감시켜 준다. ② 변동 이자율부 융자는 대출자를 인플레 위험으로부터 보호해 준다. ③ 일반적으로 융자 기간이 길고 융자 비율이 낮을수록 금융의 위험도는 높 다. ④ 부동산 Syndication(소구좌 방식)은 채권형 부동산 투자의 한 형태이다. ⑤ 부동산의 경기 변동이 심하면 융자 비율 또한 높아지는 것이 일반적이다. 문제 10 ♣ 다음 중 택지 공영 개발의 장점으로 볼 수 있는 것은? ① 지주의 권리를 최대한 보호 ② 입체 환지의 활성화 ③ 계획적 토지 이용 ④ 주민 의견 수렴의 극대화 ⑤ 교통 혼잡 등 외부 효과의 극소화 문제 11 ♣ 다른 조건이 동일할 경우 다음과 같은 수요 결정 요인이 변화 할 때 수요       곡선 자체의 이동을 가져오지 않는 것은? ① 소득의 변화 ② 세금의 변화 ③ 인구의 변화 ④ 부동산 가격의 변화 ⑤ 이자율의 변화 문제 12 ♣ 현행 지가 공시 제도에서 지가 비준표에 대한 설명으로 옳은 것은? ① 표준지 간의 가격의 차이를 정한 표이다. ② 표준지의 토지 특성을 요약한 표이다. ③ 개별필지의 가격을 도출하기 위해 토지 특성 항목별 가격 배율을 표시한 표이다. ④ 개별 지가로부터 표주지의 가격을 도출하기 위해 토지 수급권별로 작성한 표이다. ⑤ 전국의 지가에 대해 국회의 동의를 거쳐 시행되는 지가 특성에 관한 표이 다 문제 13 ♣ 전세 등기를 하지 않은 임차인이 전세 계약서에 확정 일자인을 받아둘 때, 주인의 공매로 인한 채무 변제시 다음 중 어느 권리에 우선하여 전세금을 변제받는가? ① 일자가 앞선 일반 채권 ② 선순위 저당권 ③ 확정일이 앞선 국세 ④ 선순위 유치권 ⑤ 등기일이 앞선 기타 전세권 문제 14 ♣ 현행 종합 토지세에서 별도 합산의 주된 취지는? ① 영업용 토지의 세부담 경감 ② 비공해성 제조업의 세부담 경감 ③ 자경농지의 세부담 경감 ④ 사치성 재산용 토지의 중과세 ⑤ 종중 소유 임야의 세부담 경감 문제 15 ♣ 방사형 교통망의 개선과 확충이 토지 시장에 미치는 영향 중 맞는 것은? ① 도심부에서 외곽에 이르는 지가 경사도의 심화 ② 도심부 대비 외곽 지역 지가의 상대적 하락 ③ 도심부 토지 이용 밀도의 상대적 상승 ④ 외곽 지역에서의 이용 주체별 단위 토지 사용량 증가 ⑤ 도심부 지가의 상대적 하락 문제 16 ♣ 다음 중 건물의 유지 관리비에 원칙적으로 포함시킬 수 없는 비용은? ① 감가 상각비 ② 수선비 ③ 재산세 ④ 화재 보험료 ⑤ 교체 비용 문제 17 ♣ 부동산의 자역적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 셩격으로 틀린것은? ① 각각의 부동산은 인지와의 협동적 이용을 필연화시킨다. ② 토지 이용에 있어 협동적 논리 주장의 근거가 되며, 가격 구성에 있어 인 접지의 영향을 받게 하며, 지역 분석을 필연케 한다. ③ 특정 토지의 개발과 사용은 인접 토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부 경제 및 비경제와 밀접한 관계가 있다. 따라서 개발 이익의 사회적 환수 논리의 근거가 된다. ④ 부동산의 용도면에서의 대체 가능성을 존재케 한다. ⑤ 소유와 관련하여 경계 문제를 불러 일으키며, 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다. 문제 18 ♣ 도시에 있어 직주 분리의 원인이 아닌 것은? ① 도심지의 지가 폭등 ② 도심지의 환경 악화 ③ 한계지의 저지가 ④ 도심 건물의 고층화 ⑤ 교통 수단의 발달과 정비 문제 19 ♣ 주거용 부동산의 건축 경기와 일반 경제의 경기는 서로 어떤 관계를 보이는가? ① 동시순환적 ② 역순환적 ③ 전순환적 ④ 후순환적 ⑤ 아무런 관계가 없다. 문제 20 ♣ 다음 중 부동산 수요의 특성을 설명한 것 중 틀린 것은? ① 소득이 클수록 수요는 늘어난다. ② 부동산 관련 세금이 많을수록 수요는 줄어든다. ③ 금리가 높을수록 수요는 늘어난다. ④ 융자 지원이 많을수록 수요는 늘어난다. ⑤ 가격이 높을수록 수요는 줄어든다. 문제 21 ♣ 위치로서의 부동산에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? ① 대상 물건이 위험이나 혐오의 대상이 아니라면 접근성이 좋으면 좋을수록 위치로서 유리하다. ② 접근성이 양호하려면 어떤 목적물에 도달하는데 시간적.경제적.거리적 부 담이 적어야 한다. ③ 위치의 가치 판단에 있어서는 특히 어떤 대상과의 접근성에 의하여 이루어 지는 경우가 많다. ④ 위치의 양부에 따라 부동산의 유용성이 달라지고 가격의 차이가 발생한다. ⑤ 토지의 위치 가치는 환경 가치와 밀접한 관련을 갖고 상호경쟁.보완.영향 을 준다. 문제 22 ♣ 부동산 가격이 상승하면 수요가 오히려 증가하는 현상을 흔히 볼 수 있는데, 이와 같은 현상은 이론적으로 어떻게 설명하는 것이 가장 타당한가? ① 수요 곡선 자체가 이동한 것으로 봐야 한다. ② 부동산 수요 곡선은 다른 재화와는 달리 우상향하는 성질이 있다고 봐야 한다. ③ 부동산 투기에 의한 일시적인 현상으로 봐야 한다. ④ `수요의 변화'라기 보다는 `수요량의 변화'로 봐야 한다. ⑤ 이론과 현실이 다른 만큼 이론이 설명할 수 없는 현상으로 봐야 한다. 문제 23 ♣ 부동산투자와 포트폴리오 이론(Portfolio Theory)과의 관계를 설명한 것 중 옳은 것은? ① 최적의 자산 포트폴리오는 자금을 부동산, 주식, 예금에 각각 3분의 1씩 투자한 것이 된다. ② 포트폴리오를 구성한다고 해서 비체계적 위험(Nonsystem Satic Risk)까지 제거되는 것은 아니다. ③ 포트폴리오를 구성하는 자산의 수가 많을수록 불필요한 위험은 통계학적으 로 제거된다. ④ 부동산은 위치가 고정되어 있기 때문에 부동산 포트폴리오(Real Estate- Portfolio)를 구성한다는 것은 쉽지 않다. ⑤ 최선의 포트폴리오를 선택한다는 것은 분산 투자를 함으로써 체계적 위험 을 제거하는 것을 말한다. 문제 24 ♣ 정부에서 주택에 부과하는 재산세를 상승시켰을 때, 다른 조건이 동일할 경우 주택 시장에 나타나는 현상을 설명한 것 중 틀린 것은? ① 주택 임대료가 상승한다. ② 임대자는 부과되는 세금의 일부를 임차자에게 전가시킨다. ③ 세금의 귀착 문제는 수요와 공급의 상대적 탄력성에 따라 다르게 나타난 다. ④ 수요가 완전 탄력적일 경우 재산세 상승분은 전부 임차자에게 귀착된다. ⑤ 일률적으로 같은 비율을 주택 가격에 적용하는 재산세는 역진세적인 효과 를 나타낸다. 문제 25 ♣ 다른 조건이 동일할 경우 공공 임대 주택의 공급이 주택 시장에 미치는 영향으로 맞는 설명은? ① 임대 주택 시장이 사적 시장(Private Market)과 공공 시장으로 분리되며, 사적 시장의 임대 주택에 대한 수요가 증가한다. ② 공공 임대 주택이 공급되는 지역으로 다른 지역으로부터 저소득층 가구가 이동한다. ③ 단기적으로 사적 시장의 임대료가 상승한다. ④ 장기적으로 사적 시장의 임대 주택 공급량은 일정해진다. ⑤ 장기적으로 사회 전체의 임대 주택 공급량은 증가된다. 문제 26 ♣ 대규모 공공 실내 체육관 부지의 지목으로 맞는 것은? ① 대 ② 잡종지 ③ 체육 용지 ④ 운동장 ⑤ 공공 용지 문제 27 ♣ 부동산 활동은 부동산 결정 분야와 부동산 결정의 지원 분야로 나눌 수 있는데 부동산 결정 분야로만 짝지어진 것은? ① 부동산 관리-부동산 평가 ② 부동산 마케팅-부동산 금융 ③ 부동산 투자-부동산 상담 ④ 부동산 개발-부동산 투자 ⑤ 부동산 금융-부동산 중개 문제 28 ♣ 시설이나 장비 등이 제기능을 효율적으로 발휘하기 위하여 수립된 유지 계획에 따라 문제가 발생하기 전에 행하는 유지 활동을 무엇이라고 하는가? ① 일상적 유지 활동 ② 예방적 유지 활동 ③ 대응적 유지 활동 ④ 수정적 유지 활동 ⑤ 사후적 유지 활동 문제 29 ♣ 다음은 부동산 공급 곡선을 설명한 것이다. 잘못된 것은? ① 공급 곡선은 각 임대료 수준에서 생산자가 기꺼이 공급하려 하고, 할 수 있는 공급량을 연결한 곡선이다. ② 부동산 공급자에는 생산자뿐만 아니라, 기존의 주택이나 건물의 소유주도 포함된다. ③ 단기 공급 곡선은 장기 공급 곡선에 비해서 그 경사도가 완만하다. ④ 시장 전체의 총합 공급 곡선은 개별 공급자의 한계 비용 곡선을 수평으로 전부 합한 것이다. ⑤ 다른 조건이 일정할 경우 완전 경쟁 시장에서의 부동산 공급량은 한계 비 용곡선이 가격 곡선과 일치하는 선에서 결정된다. 문제 30 ♣ 정부의 임대료 규제가 주택 시장에 미치는 영향을 설명한 것이다. 규제 임대료가 시장 임대료보다 낮을 경우에 발생하는 현상 중 잘못된 것은? ① 임대 부동산의 질적 수준이 향상된다. ② 임대 주택에 대한 초과 수요를 발생시킨다. ③ 임차자들의 주거 이동이 저하된다. ④ 임대 주택에 대한 투자를 기피하는 현상이 발생한다. ⑤ 기존의 임대 주택이 다른 용도로 전환된다. 문제 31 ♣ 정부에서는 주택의 질적 수준이 일정 수준에 미치지 못할 경우에는 주택의 신설을 금지하고 있다고 가정했을 때, 다른 조건이 동일한 경우 주택 시장에 나타날 수 있는 현상 중 가능성이 가장 적은 것은? ① 단기적으로 일정 수준 이하의 주택들에 대한 임대료가 상승한다. ② 일정 수준 이상의 주택들이 하향 여과(Filtering Down)되는 현상이 발생한 다. ③ 따라서 일정 수준 이하의 주택들이 주택 시장 전체에서 차지하는 비율은 장기적으로 불변이다. ④ 건축 비용이 주택 착공량에 따라 증가한다고 하면, 일정 수준 이상의 전체 주택량은 원래 수준보다 장기적으로 감소한다. ⑤ 건축 비용이 주택 착공량에 따라 일정한다고 한다면, 일정 수준 이하의 주 택 가격은 장기적으로 불변하다. 문제 32 ♣ `대표성이 없는 매매 사례'에 속하지 않는 것은? ① 법원의 경매에 의한 매매 사례 ② 저당이 설정된 부동산의 매매 사례 ③ 수용에 의한 매매 사례 ④ 용도 지역이 변경될 것을 예상해서 매수했으나, 그렇지 못했던 매매 사례 ⑤ 거래 당사자가 모두 정부 기관인 매매 사례 문제 33 ♣ 엘우드의 자본 환원율의 구성 요건에 해당되지 않는 것은? ① 소득 변화율 ② 예상되는 가치 상승률 ③ 저당 이자율 ④ 예상 보유 기간 ⑤ 과세 대상 소득에 적용되는 세율 문제 34 ♣ 비용 접근법(또는 원가 방식)과 특히 관련이 깊은 평가 원리를 열거한 것 중 가장 거리가 먼 것은? ① 대체의 원리 ② 경쟁의 원리 ③ 수요 공급의 원리 ④ 균형의 원리 ⑤ 외부성의 원리 문제 35 ♣ 회계 목적의 감가 상각과 평가 목적의 감가 상각과의 차이를 기술한 것 중 틀린 것은? ① 회계 목적의 감가 상각은 회계 기간 동안 비용을 어떻게 할당하느냐에 초 점을 맞추고 있다. ② 부동산 평가에서는 건물의 물리적 내용 연수에 따라서 감가 상각한다. ③ 일반 기업 회계에서는 감가 상각비를 영업 경비로 취급하지만, 부동산 평 가서는 이를 영업 경비로 취급하지 않는다. ④ 회계 목적의 감가 상각은 건물의 원래 구입 가격을 기준으로 하지만, 부동 산 평가에서는 건물의 재생산 비용(또는 재조달 원가)을 기준으로 감가 상 각한다. ⑤ 부동산 평가에서는 대상 부동산에서 실제로 발생한 가치상의 손실을 감가 상각으로 한다. 문제 36 ♣ 최유효 이용의 원칙을 지켜야 할 이유로서 합당하지 않은 것은? ① 이용 주체의 이윤 극대화 ② 사회성.공공성의 최대 발휘 ③ 공공 복지 증대를 위한 능률적 토지 정책 강구 ④ 부증성으로 인하여 일어나는 토지 문제 발생의 방지 ⑤ 지역 발전을 위한 부동산 상호간의 대체 추구에의 부응 문제 37 ♣ 거래 사례에 관한 설명 중 틀린 것은? ① 대상 물건과 위치의 유사성이 있어야 한다. ② 대상 물건과 개별 요인의 비교가 가능하여야 한다. ③ 사례 물건과 대상 물건간에는 시간적 유사성이 있어야 유용하다. ④ 특수한 사정이 개재되지 않는 거래 사례이어야 한다. ⑤ 시간적 유사성이란 시점 수정의 가능성을 의미한다. 문제 38 ♣ 인근 지역의 조건이 아닌 것은? ① 대상 부동산이 속해 있는 지역의 일부분 ② 도시.농촌 같은 종합 형태의 지역 사회보다 작은 지역 ③ 유사 지역과 인접하고 대체성이 있어야 한다. ④ 일상 생활과 관련하여 특정한 토지 용도를 중심으로 집중된 형태 ⑤ 인근 지역의 지역 특성은 부동산의 가격에 영향을 미친다. 문제 39 ♣ 상업지의 개별적 제요인과 거리가 먼 것은? ① 접면 너비 ② 연금의 내가 계수 ③ 면 적 ④ 접면 가로와의 관계 ⑤ 공급.처리 시설의 정비 문제 40 ♣ 일정 기간 후에 1원을 만들기 위해서 매기간마다 적립해야 할 액수를 나타내는 자본 환원 계수는? ① 일시불의 내가 계수 ② 연금의 내가 계수 ③ 감채 기금 계수 ④ 연금의 현가 계수 ⑤ 저당 상수